En el mercado de alquileres de viviendas, la finalización de un contrato es un momento que exige definiciones rápidas y decisiones informadas. Aunque la ley vigente establece plazos y condiciones, la negociación entre partes es la que termina determinando si el inquilino continúa en la propiedad o inicia la búsqueda de una nueva opción.

Enrique Abatti (h.), miembro de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que lo primero es revisar el contrato para conocer con precisión la fecha de vencimiento, el plazo mínimo de aviso y las condiciones pactadas para una eventual renovación o desocupación. “El aviso temprano evita conflictos y permite planificar con tiempo”, subrayó.

Comunicación anticipada y negociación

Los especialistas coinciden en que la comunicación temprana es clave. El inquilino debe informar con antelación si desea renovar o irse, mientras que el propietario debe definir si ofrece continuidad o publicará la vivienda. Este aviso, que suele ser de uno a tres meses, da margen para negociar y, en caso de ser necesario, conseguir un nuevo ocupante.

“Si el inquilino quiere quedarse, es recomendable iniciar el diálogo con al menos dos o tres meses de anticipación para acordar el nuevo valor y condiciones”, destacó Abatti. En esos casos, lo habitual es firmar un nuevo contrato o una prórroga escrita que establezca plazo y precio actualizado.

Cuando no hay acuerdo, los inquilinos deben comenzar la búsqueda de otra vivienda lo antes posible. Según datos de inmobiliarias, el tiempo promedio para concretar un nuevo alquiler ronda los 45 días.

Consejos prácticos

Para inquilinos:

Revisar el contrato y conocer los plazos de aviso.

Notificar al propietario con antelación.

Negociar condiciones y precio de acuerdo al mercado.

Iniciar la búsqueda de otra vivienda con tiempo si no se renueva.

Dejar constancia escrita de los acuerdos.

Para propietarios:

Definir con anticipación si se renovará o se buscará nuevo inquilino.

Ajustar el precio a valores de mercado.

Formalizar cualquier acuerdo por escrito.

Publicar con tiempo el inmueble para evitar vacancias.

Un marco más flexible tras el DNU 70/2023

El abogado Ramiro Mogaburu, especialista en derecho inmobiliario, recordó que desde la derogación de la Ley de Alquileres en 2023, mediante el DNU 70/2023 impulsado por el presidente Javier Milei, el contrato de locación quedó configurado como un acuerdo esencialmente entre partes. Esto significa que plazos, valores, moneda de pago y actualizaciones dependen de lo que se pacte expresamente, siempre dentro del marco del Código Civil y Comercial.

Mogaburu remarcó que un contrato claro debe incluir identificación de las partes, descripción del inmueble, plazo, precio, forma de actualización, garantías, régimen de gastos, cláusulas de rescisión y competencia judicial. “Cada aspecto debe describirse con precisión para evitar interpretaciones ambiguas”, advirtió.

También señaló que muchos conflictos actuales surgen de cláusulas incompletas o imprecisas sobre actualizaciones, pago de impuestos, reparaciones y condiciones de rescisión anticipada.

Procedimiento para un cierre ordenado

Al llegar la finalización del contrato, Mogaburu recomienda una notificación por escrito de la decisión, con propuesta de fecha de entrega, y una revisión conjunta del estado del inmueble con inventario detallado. Además, aconseja saldar deudas de alquileres, expensas y servicios antes de la entrega y proceder a la devolución del depósito en garantía según lo pactado.

En los contratos anteriores al 29 de diciembre de 2023, el depósito debe devolverse equivalente al último mes abonado; en los posteriores, el monto depende de lo estipulado en el acuerdo.

“Más allá de lo que marca la normativa, la buena voluntad y la previsión son las que permiten un cierre ordenado y sin sorpresas”, concluyó Abatti.

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